رکود در بازار مسکن اصفهان
به گزارش سایت خانک به نقل از خبرگزاری تسنیم از اصفهان، طی 7 سال اخیر دوره‌های رکود و رونق مسکن (افزایش قیمت) به دلایل مختلفی از جمله نبود برنامه مشخص از سوی دولت، عدم اجرای قانون مالیات‌ها در حوزه مسکن، اصرار برخی وزرای سابق بر تحریک تقاضا، دست‌های پنهان دلالان در افزایش نرخ مصالح ساختمانی و گرانی‌های ناباورانه هرمترمربع زمین، سیکل معمول دهه‌های اخیر خود را از دست داده است. مسئله‌ای که در نهایت باعث افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در بازار مسکن شده است.
آذر سال 1396 به دنبال افزایش تدریجی قیمت ارز روند افزایش معاملات و به‌تبع آن رشد قیمت مسکن با قیمت‌های عجیب و غریبی آغاز شد. هجوم سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران به منظور حفظ ارزش پول و البته سودآوری از طریق خرید و فروش ملک در حالی شدت گرفت که این بازار در احتکار دلالان احاطه شده بود.
به منظور مقابله با سوداگری در بخش املاک، مجلس شورای اسلامی تیر 1397 طرح مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار قرار داد و پیش‌نویس آن را آماده کرد. اما این طرح با وعده دولت مبنی بر ارائه لایحه متوقف ماند. سال 1398 چندین بار در ماه‌های اردیبهشت، تیر، مرداد، مهر و دی از سوی وزارت اقتصاد وعده ارائه مالیات بر عایدی سرمایه تجدید شد تا نهایتاً بهمن ماه دژپسند، وزیر اقتصاد اعلام کرد که لایحه به دولت رفته اما بعید است به سال 1399 برسد.
از طرف دیگر، مجلسی‌ها می‌گویند که لایحه مالیات بر عایدی سرمایه را در سال جاری در اولویت کارهای خود قرار می‌دهند. صدیف بدری عضو کمیسیون عمران مجلس گفته که مالیات بر عایدی سرمایه در اولویت مجلس یازدهم خواهد بود.
طبق برآوردها هم اکنون 77 درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن ایران را معاملات سرمایه‌گذارانه و سفته‌بازانه تشکیل می‌دهد؛ افرادی که هیچ نوع مالیاتی پرداخت نمی‌کنند. این در حالی است که در بیش از 180 کشور جهان شامل کشورهای توسعه یافته، در حال توسعه و توسعه نیافته، مالیات بر عایدی املاک به عنوان عامل کنترل کننده قیمت‌ها در بازار مسکن در حال اجرا است و اغلب کارشناسان اقتصادی در ایران بر لزوم اجرای این پایه مالیاتی تاکید دارند.
براین اساس به گفته شهاب نادری عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با بیان اینکه وقتی عرضه از میزان تقاضا پیشی بگیرد قیمت‌ها باید به سمت تعدیل و کاهش حرکت کند. وی گفته است: با توجه به این اصل، روند قیمت مسکن با کاهش معاملات خرید و فروش باید نزولی می‌شد، اما طبق گزارش‌ها، قیمت‌ها در اسفند ماه با وجود کاهش معاملات روندی صعودی داشته است و در آخرین ماه 98 سوداگران و دلالان اقدام به خرید گسترده مسکن کرده‌اند.
به گفته نادری یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن، فعالیت دلالان در این بازار است و وزارت راه و شهرسازی باید اجازه فعالیت دلالان و سوداگران را در بازار ندهد، زیرا مهم‌ترین عامل برهم خوردن تعادل بازار مسکن، تداوم سوداگری دلالان است، حال وزارتخانه می‌تواند با اجرای سیاست‌های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، شرایط را برای فعالیت دلالان محدود کند.
در همین راستا سیداحسن علوی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در مجلس دهم، با بیان اینکه در حال حاضر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مرکز شهر تهران به حدود 15 میلیون تومان افزایش یافته در حالی که 6 تا 7 میلیون است، گفته است: مهم‌ترین عامل برای تحقق اهداف دولت برای کاهش قیمت و تولید گسترده مسکن، کوتاه کردن دست دلالان است، در سال‌های گذشته شاهد فعالیت چشمگیر دلال‌ها در بازار مسکن بودیم، از این رو دولت باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که در عرصه تولید انبوه، دلالان حضور نداشته باشند.
در این میان افزایش قیمت مسکن از اوایل تابستان سال 97 در اصفهان سرعتی قابل توجه به خود گرفت و این موج قیمتی چندین درصدی همچنان در برخی مناطق اصفهان با وجود کاهش معاملات به‌دلیل شیوع کرونا قابل مشاهده است.
براساس بررسی داده‌های وزارت راه و شهرسازی اسفند سال 98 تقریبا 71 قرارداد مسکن در اصفهان ثبت شده که این تعداد در فروردین ماه به 18 مورد رسیده و نشان از کاهش 74 درصدی تعداد معاملات در این شهر دارد. کرونا در کنار کاهش تعداد معاملات، مسکن اصفهانی‌ها را تا حد زیادی ارزان کرده است.
اسفندماه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اصفهان حدود 8 میلیون و 200 هزار تومان بود که این رقم در فروردین 99 با کاهش یک میلیون و 400 هزار تومانی به 6 میلیون و 800 هزار تومان رسیده و کاهش چشمگیر 17 درصدی را پشت سر گذاشته است. اما با وجود این کاهش قیمت، همچنان املاک در اصفهان نسبت به مدت مشابه سال گذشته 41 درصد گران‌تر معامله می‌شوند. فروردین 98 میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اصفهان حدود 4 میلیون و 800 هزار تومان بود.
براساس این گزارش در چنین شرایطی معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه و شهرسازی اصفهان از تدابیر جدید دولت برای کوتاه کردن دست دلالان از بازار مسکن خبر داده است.
ایمان طاهر بیان کرد: با توجه به اینکه مسکن فرآورده مصرفی خانواده‌ها است و عوامل زیادی در قیمت‌گذاری آن دخیل هستند بنابراین صحبت کردن درباره آن بسیار پیچیده بوده و با سایر کالاهای مصرفی مردم متفاوت است زیرا هرگاه در سیستم عرضه و تقاضا مشکلی پیش آمد می‌توان با وارد کردن آن کالا مشکل عرضه و تقاضا و نرخ آن را حل کرد، اما این مسئله درباره مسکن مانند کالاهای دیگر نیست.
معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان با بیان اینکه خریداران خانه تا متعادل شدن بازار مسکن دست نگه دارند، گفت: تدابیر جدید دولت منجر به کوتاه شدن دست دلالان از بازار مسکن می‌شود و دیگر کسی نباید با دید سرمایه گذاری وارد بازار مسکن شود.
وی درباره چالش‌های عدم وجود زمین کافی برای ساخت مسکن اظهار داشت: هر شهر یک محدوده قانونی دارد، که شهرداری و اداره راه و شهرسازی مجاز به تعیین کاربری برای این محدوده‌ها هستند. کمبود زمین دلایل مختلفی دارد، از یک سو وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند زمین را به شهرها الحاق کند، زیرا این موضوع باعث بزرگ شدن بی‌رویه شهرها و افزایش مهاجرت روستاییان خواهد شد و از سوی دیگر شرط اول خانه‌سازی وجود زمین‌های متعلق به دولت و شهرداری است تا بتوان در آن به ساخت مسکن پرداخت که این موضوع نیز حساسیت بحث الحاق زمین را مشخص می‌کند.
طاهر با تاکید بر اهمیت مصالح در مسکن سازی اظهار داشت: در دهه جدید تلاش شده است تمامی مصالح ساختمانی مصرفی در کشور، ساخت داخل باشد که البته موفقیت‌آمیز هم بوده است. امروز حتی مصالح ساختمانی کشور صادر می‌شود و این نشان دهنده وجود نداشتن مشکل برای تأمین مصالح ساختمانی است.
وی با بیان اینکه 30 تا 50 درصد مبالغ تمام شده ساختمان‌ها خرج دستمزد کارگران می‌شود، خاطرنشان کرد: افزایش دستمزد کارگران بی‌شک موجب افزایش قیمت مسکن نیز می‌شود، پس باید دولت طرحی را برای کاهش قیمت ساخت مسکن برای مردم می‌آورد که تنها راه آن کاهش مبلغ تمام شده زمین بوده است، زیرا دستمزد کارگر و مبلغ مصالح یک عدد مشخص و ثابت است.
معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان ادامه داد: موضوع کاهش و کسر مبلغ زمین از مسکن سال 86 با ورود مسکن 99 ساله اتفاق افتاد و سال 88 قانون ساماندهی مسکن در مجلس تصویب شد که به دولت اجازه داد زمینی را که در اختیار دارد بدون گرفتن وجه به صورت 99 ساله در اختیار مردم قرار دهد.
وی با اشاره به افزایش برخی قیمت‌ها در بازار مسکن افزود: در شرایط بحرانی همیشه خرید کار درستی نیست. افزایش قیمت کنونی مسکن به دلیل وجود حباب در دلار، خودرو و سکه است بنابراین توصیه می‌شود مردم فعلاً خانه نخرند تا به دوران تعادل برگردیم.
طاهر بیان کرد: با تدابیر جدید دولت دیگر کسی نباید با دید سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شود زیرا احتمال تخصیص مالیات‌های سنگین به خانه‌های بدون سکنه وجود دارد و محتمل است اتفاقی که برای ماشین‌های صفر افتاد برای بازار مسکن نیز رخ دهد.
عدم همخوانی نرخ مسکن با قدرت اقتصادی مردم
نماینده مردم فلاورجان در مجلس شورای اسلامی پیرامون افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن طی سال‌های اخیر، گفت: مسکن یکی از نیازهای اساسی و مهم جامعه به شمار می‌رود اما افزایش قیمت آن باعث شده تا بسیاری از مردم به‌ویژه اقشار ضعیف و آسیب‌پذیر، توان خریداری و حتی اجاره مسکن را نداشته باشند.
حجت الاسلام سید ناصر موسوی لارگانی پیرامون اینکه نرخ مسکن با قدرت اقتصادی مردم همخوانی ندارد، اظهار داشت: مسکن جزو نیازهای اولیه مردم به ویژه جوانانی است که قصد تشکیل زندگی را دارند اما جوانان بیکار با نبود درآمد بدون شک نمی‌تواند منزلی اجاره و یا حتی رهن کنند.
وی افزود: دولت باید فکری برای مسکن قشر جوان و افرادی که قصد تشکیل زندگی دارند کند در این صورت با وضعیت فعلی کسی نمی‌تواند صاحب منزل شود.
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی با انتقاد از اینکه قیمت مسکن چرا جهش گونه باید بالا برود به نحوی که مردم سال به سال توان اجاره کردن را از دست بدهند، بیان کرد: افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر قابل کتمان نیست از این رو برای برطرف کردن این مشکل باید ریشه‌ای اقدام کرد.
وی ادامه داد: جوانی که دارای شغل است، اگر ماهانه 2 میلیون تومان هم حقوق بگیرد که بیشتر نیز حقوق مصوب وزارت کار را دریافت می‌کنند با این حال اگر ماهیانه 1.5 میلیون تومان حقوق خود را پس‌انداز کند حداقل حدود 20 سال طول می‌کشد تا بتواند خانه‌ای 45 متری در محله‌ای متوسط خریداری کند.
موسوی لارگانی به نقش دلالان و واسطه‌گران در افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و افزود: در حال حاضر بازار مسکن گرفتار برخی دلال‌بازی‌ها قرار گرفته که این موضوع یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در کشور است.
به گزارش تسنیم، دلالان مسکن هراز گاهی با تزریق نقدینگی به حوزه زمین و ساختمان موجب افزایش قیمت مسکن می‌شوند و به گفته مسئولان وقتی بازار مسکن به حال خود رها شده و دولت نظارتی بر این بازار نداشته باشد مسکن به قیمت غیرواقعی به مصرف کنندگان عرضه خواهد شد.
بهتر است به جای اجرای سیاست‌های عجولانه در حوزه مسکن راهکارهایی مورد توجه قرار بگیرد که در نهایت منجر به توزیع برابر ثروت و در نتیجه کاستن از بار التهابات قیمتی و هیجانی در بازار مسکن شود.
برخی از سیاست‌هایی که این روزها از سوی مسئولان بخش مسکن مورد تاکید قرار می‌گیرد در گذشته نیز آزمون شده است که نتیجه‌ای جز توزیع ارزشمندترین و کمیاب‌ترین دارایی اجتماعی یعنی زمین تنها در میان برخی از اقشار نداشته است اما مردم امیدوارند با اجرای سیاست‌های صحیح در زمینه مسکن، تغییر و تحولاتی که به بهبود اوضاع منجر خواهد شد شاید رونق بازار مسکن از یک سو و ایجاد شرایط مناسب برای خرید مسکن و اجاره آن برای جوانان توسط دولتمردان فراهم گردد.
منبع:تسنیم
